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清远市清新区人民政府办公室关于印发《清远市清新区关于促进低效工业用地盘活利用实施细则》的通知

时间: 2022-06-09 16:32   来源:本网   发布机构:   点击:-

清新府规2022003


各镇人民政府,区政府各部门、各直属机构:

  《清远市清新区关于促进低效工业用地盘活利用实施细则》已经区政府九届七次常务会议通过,现印发给你们,请认真贯彻执行。执行过程中遇到的问题,请径向市自然资源局清新分局反映。

清远市清新区人民政府办公室

2022年6月7日



清远市清新区关于促进低效工业用地盘活利用实施细则

  为进一步推进供给侧结构性改革,加强工业用地要素保障,有效盘活我区低效工业用地,促进产业转型升级和企业提质增效,切实提高土地资源要素配置效率和产出效益,提升我区土地节约集约综合利用水平,根据《中华人民共和国土地管理法》《节约集约利用土地规定》(自然资源部令第5号)、《广东省人民政府办公厅印发关于深化工业用地市场化配置改革若干措施的通知》(粤办函〔2021〕226号)、《清远市人民政府关于印发清远市关于鼓励工业园区建设和使用标准厂房的指导意见(修订版)的通知》(清府函〔2020〕95号)、《清远市自然资源局 清远市工业和信息化局关于加强工业用地要素供给支持制造业高质量发展的通知》(清自然资规字〔2021〕3号)、《清远市自然资源局关于印发〈关于促进低效工业用地盘活利用的实施意见〉的通知》(清自然资规字〔2021〕5号)等法律、法规、规章及上级文件精神,结合我区实际,制定本细则。

  一、指导思想

  遵循政府引导、市场取向、因势利导、平等协商、利益共享、多方共赢、因地制宜、规范运作的原则,以推动实现高质量发展为目标。

  促进产业转型升级、优化产业用地空间布局、提高土地节约集约综合利用水平,坚持底线思维,坚守安全、环保、效益三条底线,把好行业准入关。从产业政策、投资强度、产出效益、环境保护、建设规划等方面,严格把握工业项目准入要求,招选符合我区产业定位和园区规划的优质项目,确保把有限的资源投入到最优质的工业项目中,将产业类型、投资强度、产出效益、节能环保等指标和要求作为硬性指标纳入项目投资监管协议和土地出让合同中,实行严格监管。

  二、适用范围

  本实施细则所称低效工业用地,是指土地使用权人未按土地投资协议、招商引资协议及土地出让合同等约定使用土地,其投资强度、容积率、建筑系数(建筑密度)和土地产出率、税收等指标未达到约定要求,仍有调整利用空间的建设用地。

  本区范围内的工业用地、仓储用地,且已开发建设但土地利用率低下,尚未达到闲置土地认定标准的低效工业用地盘活利用,适用于本实施细则。

  三、低效工业项目用地认定标准

  (一)按照规定,已建成投产但未达到投资协议(招商协议)或土地出让合同约定的投资强度要求的,或者未达到投资协议或合同约定的其他条件的。

  (二)建筑系数低于30%,或者容积率低于0.8的工业用地。建筑系数,是指用地范围内各种建筑物、用于生产和直接为生产服务的构筑物占地面积总和占总用地面积的比例,当用地范围内未建有生产或直接为生产服务的构筑物时,可用建筑密度指标代替建筑系数指标;容积率,是指用地范围内合法建设的总建筑面积与项目总用地面积的比值。

  (三)已动工开发建设的土地面积超过应动工开发建设土地总面积的三分之一或已投资额超过总投资额的25%,但在规定的建设工期结束时,仍未达到约定的建设面积和投资额度的建设用地,工业项目开工后中止开发建设连续6个月以上且未竣工的。

  (四)用地范围内尚有成片空闲超过10亩,按空间规划可开发利用而未开发的工业用地。

  (五)已竣工投产项目亩均税收连续两年达不到辖区内工业企业平均税收或辖区内该行业平均税收60%,或就业人员达不到辖区内该行业单位面积吸纳就业人数60%的工业用地。

  (六)按照合同约定完成了全部开发建设,但竣工验收后一年以上未投产或者投产后停产至今1年以上的。

  (七)国家《产业结构调整指导目录》和《外商投资产业目录》规定的禁止类、淘汰类、高污染、高耗能产业使用的工业用地。

  (八)发展改革、工业和信息化、生态环境、市场监管、应急管理、税务等行政部门和其他法律法规和政策明令禁止或达不到规定要求的项目。

  (九)符合空间规划,但不符合安全生产和环保要求,或者建成简易建(构)筑物的工业用地。

  (十)法律、行政法规规定的其他情形。

  四、处置方式及政策措施

  已被认定为低效工业用地的,应与土地使用权人协商一致后,按照“政府引导、部门联动、台账管理、分类处置、跟踪监管”的原则开展低效工业用地清理处置工作。采取鼓励开发、转型升级、鼓励流转、重组共建、土地置换、协议收回、享受“三旧”改造优惠政策等措施逐步盘活利用低效工业用地。结合实际情况对低效产业用地分类处置:

  (一)原土地使用权人自行改造。原土地使用权人在符合国土空间规划以及产业政策、环保政策的前提下,在用地范围内新建、改建、扩建工业项目,或者通过土地整合,对低效工业用地自主进行开发利用,提高土地利用效率的建设活动,可采取如下盘活措施和适用相关政策:

  1. 转型升级。鼓励在符合国土空间规划以及产业政策、环保政策的前提下,利用工业和仓储用房兴办服务业和文化产业,涉及原划拨土地使用权转让或改变用途的,经批准可采取协议出让方式供地。原出让或划拨的存量工业用地,在符合国土空间规划、产业发展布局规划、环保政策和不改变用途的前提下,经批准在原用地范围内进行技术改造、通过建多层厂房或实施厂房改造加层增资扩产而增加建筑容积率的,不再增收土地价款。

  2. 土地整合开发建设。除出让合同明确约定不能合并外,土地使用权人可申请将其名下的若干相邻宗地进行合并归宗。在符合国土空间规划、产业政策、环保政策以及安全生产的前提下,根据土地使用权人的申请,并经工业和信息化、自然资源、生态环境、应急管理等相关部门出具指导意见后,应由申请人与区工业和信息化部门签订投资监管协议后,可办理土地合并手续。

  3. 支持优化建筑功能。允许适当优化用于为产业发展配套的行政办公及生活服务生产辅助建筑面积比例,但用地面积不得超过工业项目总用地面积的7%,且建筑面积不得超过工业项目总建筑面积的15%,配套用房不得建造成套住宅、专家楼、宾馆、招待所和培训中心等非生产性配套设施。

  4. 享受“三旧”改造优惠政策。对纳入“三旧”改造标图建库范围的低效工业用地,符合相关政策的,可享受现行“三旧”改造优惠政策。已列入“三旧”改造“工改工”完善用地手续的项目,进一步强化项目准入监管引导,由区发展改革、工业和信息化、人力资源社会保障、自然资源、生态环境、应急管理等部门对“三旧”升级改造或产业转型项目提前对项目的产业用地、安全、能耗、环保、效益、就业等方面出具指导意见,由工业和信息化部门与“三旧”改造项目申请方签订投资监管协议,按“三旧”改造“工改工”的相关政策办理,严格审查以“三旧”改造项目完善用地手续扰乱产业项目用地市场的行为。

  (二)企业单位收购整合利用、重组共建。社会企业单位可通过市场化收购方式,对相邻宗地收购后实行整合利用,或通过重组共建的方式优化土地利用布局,提高土地资源利用率的建设活动,由区发展改革、工业和信息化、人力资源社会保障、自然资源、生态环境、应急管理、城市管理综合执法等部门对申请项目在产业用地、安全、能耗、环保、效益、就业等方面出具指导意见,由区工业和信息化部门与项目申请方签订投资监管协议,可采取如下盘活措施:

  1. 收购整合利用。对符合园区规划、产业政策、节能环保政策的项目,由于项目资金、预期效益等原因,短期内难以继续开发或难以达到预期目标的,企业可依法转让国有建设用地使用权。允许市场主体收购相邻多宗企业(含个人)低效用地地块,办理国有建设用地使用权转让手续,进行集中开发利用。对收购划拨性质的土地,须按规定补办出让手续后再办理转让。

  2. 重组共建。支持有实力的企业对丧失市场前景且自身缺乏改造提升能力的企业或因经营管理不善而陷入困境的企业实施兼并重组,促进整合利用。区相关部门、各镇可协助土地使用权人引入新的投资主体,通过异地合作共建、产业梯度转移、嫁接项目等方式,提高土地利用集约化水平和经济社会效益。

  企业单位通过收购整合利用、重组共建实施再改造利用的,同等适用本条第(一)款政策措施。

  重建或改造建设成标准厂房的,参照《清远市关于鼓励工业园区建设和使用标准厂房的指导意见(修订版)》享受相关优惠政策。

  (三)政府主导置换、收购盘活利用。

  1. 土地置换。对因区域规划调整、节能、环保要求等原因导致不适宜在原址上继续生产经营,需要异地搬迁且符合国家产业政策,具有发展潜力的项目,经区人民政府批准收回原国有建设用地使用权,异地置换等价值土地给原土地使用权人,促进企业发展。

  2. 协议收回。对不能通过改造升级、合作转让或重组等方式盘活的低效工业用地,通过协商后以协议方式收回部分或全部国有建设用地使用权,重新安排使用。土地收购价格按现行工业用地最低价结合剩余年限评估确定;地上建筑物或在建工程(包括围墙、水泥坪等构筑物),原则上按重置价结合成新给予补偿;机械设备等动产部分由企业自行处置不予补偿。房屋建筑面积以《不动产权证》或其他合法批准文件为准。

  五、实施程序

  由区人民政府对辖区内低效工业用地盘活利用工作负总责,并组织辖区内的发展改革、公安、工业和信息化、财政、人力资源社会保障、自然资源、生态环境、住房城乡建设、应急管理、市场监督、城市管理综合执法、土地储备、税务、消防救援、供电等部门,成立低效工业用地盘活利用工作领导小组。盘活利用低效工业用地(下称“工作领导小组”),可按照核查认定、制订方案、实施盘活的程序进行。

  (一)核查认定。工作领导小组对行政部门提供的材料以及土地使用权人提交的相关材料组织核查,对符合本文第三条情形之一的,可认定为低效工业用地。

  1. 由工作领导小组负责对管理范围内的低效工业用地进行摸查,建档立册,实行“一企一档一策”,对所有被纳入疑似低效工业用地名册的企业、项目用地,采取查阅资料、现场勘察、见面约谈等方式进行登记摸查。核查内容包括:土地权益人、位置、面积、批准用途、批准用地时间、出让金缴纳额、土地开发利用现状、合同履约情况、单位面积产出及效益、已投资情况、已建设情况、土地闲置时间和原因以及近五年来的产出、税收、就业、安全生产等情况。符合本文第三条中低效工业用地标准的,区工作领导小组以开发园区为单元建立疑似低效用地监管台账,纳入低效用地监控目录,并对企业进行约谈,发出纳入疑似低效工业用地通知,加强日常监管。从发出通知后20天内,企业可提供相应的佐证材料,向区工作领导小组进行申辩,符合相关标准的,不认定为低效工业用地。无法提供佐证材料或佐证材料无法证明达到相关标准的,企业60天内向须区工作领导小组提交升级改造方案,由区工作领导小组组织相关部门结合支持产业转型升级有关政策对方案进行审核。审核通过后,由企业按照方案内容进行升级改造,从审核通过之日起一年内,达不到升级改造方案标准要求,予以认定低效工业用地,并按照相关规定加强监管。对拒不配合、不按照要求升级改造的,从发出通知之日起60天内不提交升级改造方案的,可认定为低效工业用地。

  2.土地使用权人可根据用地实际情况,向区工作领导小组提出低效工业用地处置申请。申请文件应包括以下内容:

  (1)企业信息说明,包括企业名称、行业类型、法定代表人、联系人及联系方式等;

  (2)用地情况说明,包括用地面积、土地及房产证号、土地取得方式等;

  (3)企业厂区(厂房)建设现状情况说明,包括建筑结构类型、现状容积率、建筑系数(或建筑密度)等;

  (4)其他相关证明材料。

  (二)制订方案。根据调查摸底情况,准确界定低效工业用地,由区工作领导小组对存在低效用地问题的土地使用权人进行通知、约谈、提醒,告知企业情况、用地情况、低效用地类型及认定依据等,并进行充分沟通协商。以安全、环保、效益为底线,指导自行升级改造的企业根据我区产业类型布局以及产业转型升级政策,制定盘活利用措施、盘活利用实施时间步骤及土地盘活利用后预期效益等内容的升级改造方案。对拟引入项目的在产业类型、投资强度、产出、环保、节能、就业等方面为硬性指标进行约定(相关规定另行制定)并落实签订投资监管协议。从发出纳入疑似低效工业用地通知60天内,被通知土地权利人完成提交升级改造方案,经区工作领导小组审核后,报区人民政府审查批准。按下列五种情形进行处置:

  1. 属于开发未完成土地的,投资协议或土地出让合同中有约定处理方式的,按照投资协议和土地出让合同进行处置。投资协议或土地出让合同没有约定处理方式及没有签订投资协议的,由土地使用权人根据区工业和信息化部门制定的产业准入(升级)标准60天内提交升级改造方案,并与区工业和信息化局、市自然资源局清新分局签订投资监管协议,按约定期限内继续开发并达到开发完成要求的相关事项。

  2. 属于开发不达标土地的,投资协议或土地出让合同中有约定处理方式的,按照投资协议和土地出让合同进行处置。投资协议或土地出让合同没有约定处理方式或没有签订投资协议的,由土地使用权人根据区工业和信息化部门制定的产业准入(升级)标准60天内提交升级改造方案,并与市自然资源局清新分局、区工业和信息化局签订投资监管协议,按约定限期整改并达到开发完成要求的相关事项。

  3. 属于产出效益差或节约集约用地程度低的土地。但未在投资协议或土地出让合同中约定投达产和违约责任或未签订投资协议的,由区工业和信息化部门进行约谈协商,督促企业到区工业和信息化部门落实产业准入(升级)标准。对于经约谈有升级改造意愿的企业,根据土地使用权人的改造意愿,支持推动企业转型升级、技术改造;对经约谈无产业升级改造意愿,但同意协商收回土地的企业,采取协商收回土地的方式解决;对于既无产业升级改造意愿,又不同意清退的,严格加强监管,采取有效措施盘活土地。

  4. 对于空置厂房,可协议收回再开发,原土地使用权人也可自愿参与再开发。可由区招商部门搭建招商平台,针对厂房空置情况实施带厂房招商引资,采用租赁或转让方式进行开发利用;也可由土地使用权人按照区招商引资政策进行招商,盘活闲置厂房。

  5. 对拟转让合作开发、租赁的厂房、土地,由属地镇、工业和信息化部门及时梳理出重点企业名单,并由区工作领导小组对厂房、土地的转让、合作开发或租赁等交易进行监管引导,积极开展探索建立工业用地使用权二级交易市场指导价。

  (1)工业用地、厂房转让、重组共建、合作开发、租赁时,受让方的入驻项目应符合当地产业类型、节能、环保、单位产出、安全生产等条件,在交易前须经区工业和信息化部门(工业园管委会)出具指导意见,并报区工作领导小组同意后,签订投资监管协议,凭区工业和信息化部门(管委会)出具“工业土地使用权转让指导意见书”后办理相关手续。

  (2)以出让方式取得的工业用地使用权、工业厂房,在符合土地出让合同、投资协议约定以及上述第(1)条条款的前提下,土地使用权转让价格应参照在二级市场指导价。

  (3)以划拨方式取得工业用地使用权的工业厂房,未经批准,不得转让。需转让的,应向区自然资源部门申请,报区人民政府批准。

  (4)若企业因经营不善或其他原因确须转让的,在参照二级市场指导价或在同等市场条件下由政府优先收回,地上建筑物及构筑物按评估值予以收购。也可按本条第(1)条款进行转让。

  (5)具备下列情形之一的,禁止转让、整合利用、重组共建、合作开发或租赁:新引进项目不符合国家、省、市有关产业政策和我区产业规划布局、产业导向以及环保、节能政策的;以出让方式取得的工业用地使用权,未按出让合同约定支付全部土地出让金,未按合同履行到位的或出让合同限制其转让情形的;被依法查封或者经有关部门依法以其他形式限制转让的;权属有争议的;法律法规规定或合同约定的其他禁止转让情形。

  (三)实施盘活。土地使用权人应根据经批准的盘活利用方案对低效工业用地进行改造开发利用,由区人民政府作为监管主体,各相关部门共同配合推进实施。

  1. 鼓励低效工业用地权属人采取政府协议收回或区招商部门搭建平台进行招商的办法盘活用地及厂房,对积极配合的土地使用权人,采取政府收回方式的,根据市场评估价确定协议收回价。

  2. 对土地使用权人按规定进行升级改造并达到认定标准的,可纳入“三旧”改造“工改工”范围以及用地报批方式协助企业完善用地、规划报建方面手续,并享受相关的产业鼓励支持政策。

  3. 对约谈后不按要求进行整改或整改不到位的,区工作领导小组逐宗拟定处置方案,报区政府批准后逐宗进行处置。对拒不配合工作开展的,由低效工业用地盘活工作领导小组统一协调区发展改革、工业和信息化、自然资源、生态环境、水利、应急管理、市场监管、城市管理综合执法、税务、供电等部门配合,按照各自职能依法采取措施,确保处置到位。

  (1)凡被认定低效用地又不配合整改的企业,也不配合拟定升级改造方案的,从被认定之日起计算60天后,不再享受区级扶持奖励政策,同时纳入清新区日常重点监管企业名单。区工业和信息化、自然资源、生态环境、应急管理、市场监管、城市管理综合执法、税务、消防救援等部门要依法依规加强监管。

  (2)区税务部门做好城镇土地使用税征收管理,推动企业高效利用土地资源,提高土地资源效益。

  (3)区生态环境、水利、供电等部门实施生产用电、用水、排污等资源要素差别化政策,对已停产1年及以上的低效工业用地需恢复生产的,由企业提出申请,区有关部门出具指导意见报区工作领导小组同意后,进行生产用电、用水、排污申报。

  (4)区市场监管、各金融机构加强对低效用地企业信贷管理,建立低效产业用地项目的信息交流机制,引导金融机构以“限制粗放低效用地、支持节约集约用地”为原则,加强低效用地项目的信贷风险管理,对低效用地企业审慎开展土地抵押等信贷业务,对该类企业授信、用信有效管控,纳入社会信用监管体系,对失信责任主体实施联合惩戒,推进土地市场信用体系共建共治共享。

  (5)对进行转让、合作建设或租赁建设的产业项目用地,项目用地单位提出申请后,由区发展改革、工业和信息化、生态环境、应急管理、税局等部门出具指导意见,由不动产登记中心、住房城乡建设报建窗口对收件的工业项目用地申请事项,会同自然资源部门实行会审,对工业用地转让投资监管协议落实执行情况、投入建设情况、产业产能情况、税收效益情况进行审查,对达不到相关产业监管要求的申请事项实施严格监管。

  六、职责分工

  (一)成立区低效工业用地盘活工作领导小组。

  领导小组下设办公室(设在市自然资源局清新分局),落实以下工作:

  1. 本辖区内低效工业用地及相关用地企业情况的核查认定工作。

  2. 结合本辖区发展规划,引导土地使用权人加快盘活利用低效工业用地,制定阶段性的盘活利用方案。

  3. 制定有关盘活利用方案相应的监管或者激励奖励措施,对低效工业用地盘活利用实施过程进行监督。

  4. 确保完成市下达我区阶段性的工业用地盘活利用目标。

  5. 协调推进项目具体实施的各项工作等。

  (二)根据各职能部门的职责和分工,明确各部门工作任务。

  区发展改革局负责提供企业进驻相关协议、项目投资总额、已投资额、能耗及相关资料;区工业和信息化局负责低效工业项目的认定和处置工作,并将低效工业项目清单提供给市自然资源清新分局;区财政局按有关规定负责落实收回土地的补偿资金;市自然资源局清新分局负责根据工业和信息化部门提供的低效工业项目清单组织低效工业项目用地的相关资料收集工作,协调各职能部门拟订低效工业用地处置方案;市生态环境局清新分局提供企业排放情况,是否符合环保要求等,提供企业环境违法行为的处罚情况;区住房城乡建设局负责提供建设项目已动工开发建设用地面积情况、建筑物、构筑物价格评估的相关材料,审查认定建设项目开发进度情况;区土地储备中心负责拟定收回土地处置方案、将收储费用列入收储计划、收回土地补偿费的拨付;区税务局负责提供企业年度纳税证明情况和相关辖区行业平均亩均税收材料。市公安局清新分局、区水利局、区市场监管局、区应急管理局、区城市管理综合执法局、清新供电局等其它相关部门要各司其职、通力合作,共同完成好低效工业用地盘活利用工作。

  (三)通力协作。以区工业和信息化部门(工业园管委会)、市自然资源清新分局、区土地储备中心、市不动产中心(清新)、属地镇为主体,其他部门配合集中开展低效工业用地盘活工作专项行动,通过全面排摸,建立动态管理库,落实分类指导,逐步建立低效工业用地盘活的事前、事中、事后全过程跟踪、督查和评价制度。定期召开由相关部门参加的低效用地盘活联席会议,对典型的低效用地企业进行研究商讨,互享信息资源。针对不同企业,不同案例,提出有针对性的解决措施。

  七、附则

  (一)本实施细则由区工业和信息化局、市自然资源局清新分局负责解释。

  (二)特殊项目用地处置视其重要程度采取“一事一议”方式处理。

  (三)本实施细则自2022年6月10日起施行,有效期至2025年6月9日。上级有最新文件规定的,从其规定。


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