清远市清新区人民政府办公室关于印发清远市清新区农村集体经营性建设用地入市实施细则的通知

清新府规2022004

各镇人民政府，区政府各部门、各直属机构：

　　《清远市清新区农村集体经营性建设用地入市实施细则》已经九届第11次区政府常务会议审议通过，现印发给你们，请认真贯彻执行。执行过程中遇到的问题，请径向市自然资源局清新分局反映。

清远市清新区人民政府办公室    

2022年9月29日       

清远市清新区农村集体经营性建设用地入市实施细则

　　第一章  总则

　　第一条 为规范清远市清新区农村集体经营性建设用地入市，落实农村集体经营性建设用地权能，促进乡村振兴和城乡融合发展，根据《中华人民共和国土地管理法》（中华人民共和国主席令第32号）、《中华人民共和国土地管理法实施条例》（中华人民共和国国务院令第743号）、《关于开展国家城乡融合发展试验区工作的通知》（发改规划〔2019〕1947号）、《清远市人民政府关于印发国家城乡融合发展试验区广清接合片区清远（片区）实施方案的通知》（清府函〔2021〕125号）、《清远市（广清接合片区）集体经营性建设用地入市暂行办法》（清自然资规字〔2021〕2号）等有关规定，结合我区实际，制定本细则。

　　第二条 在清远市清新区行政区域内实施农村集体经营性建设用地入市的，适用本细则。

　　本细则所称农村集体经营性建设用地，是指国土空间规划（土地利用总体规划、城乡规划）确定为工业、商业等经营性用途，且经依法登记的集体建设用地。

　　本细则所称农村集体经营性建设用地入市，是指农村集体经营性建设用地使用权以出让、出租、作价出资（入股）等有偿方式进入土地市场交易的行为。

　　农村集体经营性建设用地入市不得进行商品住宅建设。

　　第三条 农村集体经营性建设用地入市主体是享有土地所有权的农村集体经济组织。

　　农村集体经营性建设用地属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会代表集体行使所有权；分别属村内两个以上农村集体经济组织的，由村内各农村集体经济组织或者村民小组代表集体行使所有权；属镇农民集体所有的，由镇农村集体经济组织代表集体行使所有权。

　　第四条 农村集体经济组织以全资方式设立的土地股份合作社等具有法人资格、从事土地专营业务的机构组织，经农村集体经济组织书面委托授权，可在授权范围内代理作为入市实施主体。

　　在保持集体土地所有权不变的前提下，镇域内或一定区域内各农村集体经济组织通过履行民主程序，以入股方式组建的具有独立法人资格的土地股份合作社，可由其代表入股的各农村集体经济组织作为入市实施主体。

　　有条件的镇人民政府可成立集体土地整备机构，在不改变土地所有权的前提下，作为入市实施主体接受农村集体经济组织一定期限的土地使用权托管，对存量农村集体经营性建设用地进行整合和土地前期整理开发，统一招商、统一入市，行使农村集体经营性建设用地整备职能。

　　第五条 清远市自然资源局清新分局按照本细则和其他相关规定，负责做好本行政区域内的农村集体经营性建设用地入市指导工作。

　　清远市不动产登记中心（清新）、清远市清新区发展和改革局、清远市清新区工业和信息化局、清远市清新区财政局、清远市生态环境局清新分局、清远市清新区住房和城乡建设局、清远市清新区农业农村局、清远市清新区土地储备中心、国家税务总局清远市清新区税务局等相关部门按照职能分工配合做好有关工作。

　　第二章  入市条件和入市途径

　　第六条 农村集体经营性建设用地入市应当符合以下条件：

　　（一）符合国土空间规划（土地利用总体规划、城乡规划）、产业准入和生态环境保护等要求；

　　（二）土地权属清晰，依法取得集体土地所有权证书和集体土地使用权证书，不存在权属争议；

　　（三）地上建筑物、构筑物及其他附着物权属清晰、不存在权属争议，且已补偿完毕，或经地上建筑物、土地所有权人等产权人书面同意随土地一同入市流转；

　　（四）具备必要的通路、通水、通电、土地平整等开发建设条件，入市方案中另有说明的除外；

　　（五）未被司法机关、行政机关限制土地权利；

　　（六）法律、法规规定的其他条件。

　　第七条 依法取得、符合规划的农村集体经营性建设用地，具备开发建设所需基础设施等基本条件，明确就地直接使用的，可就地入市。

　　第八条 对零星分散的集体经营性建设用地，可由农村集体经济组织依据国土空间规划（土地利用总体规划、城乡规划），参照城乡建设用地增减挂钩有关政策，经清远市自然资源局批准，在确保建设用地总量不增加、耕地和林地数量不减少、耕地质量有提高的前提下，采取布局调整等方式将调整出来的建设用地指标转移到其他适宜区域入市交易。

　　第九条 对历史形成的存量集体建设用地，可以依据国土空间规划（土地利用总体规划、城乡规划）开展土地综合整治，重新划分宗地并调整确定产权归属。对不予征收的，在优先保障本集体经济组织成员住房安置后，允许依法收回农民自愿退出的闲置宅基地、废弃的集体公益性建设用地使用权，按照国土空间规划（土地利用总体规划、城乡规划）确定的经营性用途入市。

　　第三章  入市方式和交易方式

　　第十条 农村集体经营性建设用地使用权出让，是指享有土地所有权的农村集体经济组织，将一定年限的农村集体经营性建设用地使用权让与土地使用者，由土地使用者根据合同约定支付土地价款的行为。

　　农村集体经营性建设用地使用权出租，是指享有土地所有权的农村集体经济组织，将一定年限的农村集体经营性建设用地使用权出租给土地使用者，由土地使用者根据合同约定支付土地租金的行为。

　　农村集体经营性建设用地使用权作价出资（入股），是指享有土地所有权的农村集体经济组织，根据有关规定及约定将一定年限的农村集体经营性建设用地使用权评估作价，与他人以合作、联营等形式共同兴办企业的行为。

　　第十一条 农村集体经营性建设用地使用权以出让、作价出资（入股）入市的，最高使用年限不得超过国家规定国有建设用地同类土地用途出让的最高年限，按下列用途确定最高年限：

　　（一）工业用地五十年；

　　（二）教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；

　　（三）商业、旅游、娱乐用地四十年；

　　（四）其他用地五十年。

　　农村集体经营性建设用地使用权的出租年限可根据具体项目需要确定，但最长不得超过二十年。

　　第十二条 农村集体经营性建设用地使用权交易，应采取招标、拍卖、挂牌或者协议等方式交易。

　　本细则出台前，因历史原因已流转的工业用途的农村集体经营性建设用地，拟按规定完善入市相关手续的，可采取协议的方式交易。

　　本行政区域内农村集体经营性建设用地入市，单宗土地交易面积原则上不超过30亩。

　　第四章  入市程序

　　第十三条 农村集体经营性建设用地入市，须经村民会议三分之二以上成员或村民代表会议三分之二以上村民代表表决同意，入市主体或入市实施主体可以向所在地镇人民政府递交入市申请材料。申请材料应包括：

　　（一）入市民主表决书；

　　（二）入市申请审批表，应写明拟入市宗地位置、权属、地上附着物等基本情况；

　　（三）农村集体经营性建设用地土地所有权证、使用权证等权属证明材料；

　　（四）其他相关材料。

　　第十四条 镇人民政府对拟入市宗地的使用现状、权属状况、地上附着物状况等进行初审后，出具是否同意入市的初审意见。同意入市的，镇人民政府将相关资料呈报清远市自然资源局清新分局，由清远市自然资源局清新分局对拟入市宗地是否符合入市条件进行审查。

　　经审查符合条件的，由清远市自然资源局清新分局依据国土空间规划（土地利用总体规划、城乡规划）提出拟入市宗地规划条件，明确土地界址、面积、用途和开发建设强度等，并征求清远市清新区工业和信息化局、清远市生态环境局清新分局、清远市清新区农业农村局等有关部门的意见，提出产业准入、生态环境保护和入市方式等要求。清远市自然资源局清新分局根据各部门意见统一填写核实情况和审查意见。

　　第十五条 入市主体或入市实施主体委托有资质的单位进行地价评估，并根据宗地评估价格、产业政策等因素确定起始价。以出让方式入市的，起始价不得低于入市成本，不得低于宗地所在区域相应用途集体经营性建设用地基准地价的70%。

　　第十六条 入市主体或入市实施主体应当依据规划条件、产业准入和生态环境保护要求等编制入市方案，入市方案应当包括但不限于以下内容：

　　（一）土地界址、面积、权属、土地用途、规划条件、产业准入和生态环境保护及入市方式要求；

　　（二）入市交易方式（招标、拍卖、挂牌或协议）、使用期限、开工竣工期限、入市价格、风险保证金金额和返还时间；

　　（三）集体收益分配安排。

　　第十七条 入市方案应经村民会议三分之二以上成员或村民代表会议三分之二以上村民代表表决同意，形成入市方案表决书等材料。农村集体经营性建设用地属镇集体经济组织的，入市方案应当经镇党政联席会议或镇长办公会议集体研究决定。

　　第十八条 入市主体或入市实施主体将通过表决的入市方案、入市方案表决书等材料提交至清远市自然资源局清新分局，经审核后，报送区人民政府，由区人民政府对入市方案出具意见函。如需要修改的，入市主体或实施主体应当按照区人民政府的意见进行修改。

　　第十九条 入市主体或入市实施主体委托清远市政务服务中心在清远市自然资源交易系统（清远市区），或委托清远市清新区政务服务数据管理局在清远市清新区涉农综合服务平台开展农村集体经营性建设用地入市交易。

　　清远市政务服务中心或清远市清新区政务服务数据管理局根据入市方案内容，在交易平台上发布交易信息公告。清远市自然资源局清新分局在政府门户网站发布交易信息公告。入市交易所属镇人民政府、村委会以及村民小组应在其公开栏公布土地交易信息公告。

　　公开交易信息公告应包括以下内容：拟入市宗地基本情况，交易起始价和使用年限，竞投人资格条件，报名时间、地点和方式，交易保证金数额和缴纳方式，交易时间、地点和方式，公示时限，联系人和联系方式，其他需要公告的内容。

　　协议交易信息公告应包括以下内容：拟入市宗地基本情况，使用年限，意向受让（承租）方或作价出资（入股）的合作方，拟出让金额、出租金额或作价金额，交易时间、地点和方式，公示时限，联系人和联系方式，其他需要公告的内容。

　　在清远市自然资源交易系统（清远市区）发布交易信息公示的时间应不少于三十天，信息发布期间需撤销交易申请或变更公告内容的，应在交易日三天前向交易平台提出申请，经批准后方可撤销、变更公告。清远市清新区涉农综合服务平台、镇人民政府、村委会以及村民小组在公开栏发布交易信息公告的时间和要求以清新区集体资产交易相关规定为准。

　　第二十条 农村集体经营性建设用地使用权公开交易参照国有建设用地交易有关规定及清远市清新区农村集体资产交易相关规定执行，依法确定集体经营性建设用地使用权人。

　　第二十一条 土地成交后，由竞得人与农村集体经济组织签订土地成交确认书或作价出资（入股）确认书。

　　交易结果应当在交易平台、政府门户网站发布，同时镇人民政府、村委会以及村民小组应在其公开栏进行公告，接受社会和群众监督。交易结果公告包括以下内容：

　　（一）交易项目名称及概况；

　　（二）竞得人；

　　（三）交易时间及成交价格；

　　（四）公示时限；

　　（五）投诉受理机构和联系方式。

　　第二十二条 交易双方应当在土地成交结束之日起十个工作日内，按照成交确认书或作价出资（入股）确认书的约定签订土地出让（出租）合同或作价出资（入股）协议，合同或协议应在清远市自然资源局清新分局备案。

　　土地出让（出租）合同或作价出资（入股）协议应载明土地界址、面积、用途、规划条件、使用期限、交易款项支付、交地时间和开竣工期限、风险保证金金额和返还时间以及产业准入和生态环境保护要求，约定提前收回的条件和补偿方式、土地使用权届满续期和地上建筑物、构筑物等附着物处理方式，以及违约责任和解决争议的方法等。未依法将规划条件、产业准入和生态环境保护要求纳入合同的，合同无效；造成损失的，依法承担民事责任。

　　签订合同或协议时，交易双方应同时与属地镇人民政府签订土地开发监管协议，约定交地时间和开竣工期限、产业准入标准、生态环境保护要求、土地闲置处置及其他违约责任等。

　　第二十三条 受让（承租）方或作价出资（入股）的合作方应于土地出让（出租）合同或作价出资（入股）协议生效后的30日内，按合同或协议约定，向指定账户存入风险保证金，专项用于补偿无法履行合同或协议时，给集体经营性建设用地所有权人造成的损失。清远市自然资源局清新分局和农村集体经济组织共同监管风险保证金，使用时双方应达成一致。经双方认定无违约行为的，风险保证金在土地出让（出租）合同或作价出资（入股）协议期满后返还。

　　第二十四条 以出让方式取得的集体经营性建设用地使用权，受让方按照土地出让合同约定，付清土地出让金、风险保证金，缴纳土地相关税费后，可会同集体经营性建设用地所有权人持土地出让合同、土地开发监管协议、集体土地权属证明材料、土地价款和税费缴交凭证等，向清远市不动产登记中心（清新）申请办理土地登记。

　　以出租方式取得的农村集体经营性建设用地使用权，承租方按合同约定支付相应期限的土地租金，或所交租金金额达到合同约定的条件，支付风险保证金并缴纳土地相关税费后，可参照出让方式申请办理土地登记，不动产权属证书应注明租金交纳情况。

　　以作价出资（入股）方式取得的农村集体经营性建设用地使用权，合作方完成作价出资（入股）协议约定的手续、支付风险保证金，缴纳土地相关税费后，可参照出让方式申请办理土地登记，不动产权属证书应注明占股比例，土地使用权由出资投入改组后的新设企业持有。

　　第五章  转让、转租和抵押

　　第二十五条 农村集体经营性建设用地使用权转让，是指以出让、作价出资（入股）方式取得农村集体经营性建设用地使用权后，土地使用权人再将其有偿转让给他人的行为。

　　农村集体经营性建设用地使用权转租，是指以出让、出租、作价出资（入股）方式取得农村集体经营性建设用地使用权后，土地使用权人再将其出租给他人的行为。

　　农村集体经营性建设用地使用权抵押，是指土地使用权人不转移对土地的占有，将该集体经营性建设用地使用权作为债权担保的行为。

　　第二十六条 农村集体经营性建设用地使用权转让、转租、抵押的，应当签订书面合同，并书面通知土地所有权人。农村集体经营性建设用地使用权转让的，原受让方的权利、义务随之转移；使用权转租的，转租人应当继续履行原土地出让（出租）合同或作价出资（入股）协议。

　　第二十七条 通过转让、转租取得的土地使用权，其使用年限为原土地出让（出租）合同或作价出资（入股）协议确定的使用年限减去原土地使用权人已使用年限后的剩余年限。

　　第二十八条 农村集体经营性建设用地使用权转让、转租，应当符合下列条件：

　　（一）不存在法律法规规定禁止入市的情形；

　　（二）按照土地出让（出租）合同或作价出资（入股）协议的约定，履行完毕支付土地价款、租金或分配股权的义务，并取得不动产权证书；

　　（三）按照土地出让（出租）合同或作价出资（入股）协议及土地开发监管协议约定的期限和条件投资开发、利用土地；

　　（四）土地出让（出租）合同或作价出资（入股）协议约定土地转让、转租需经集体建设用地所有权人同意的，土地使用权人已取得土地所有权人书面同意转让、转租；

　　（五）符合相关法律法规规定的其他条件。

　　第二十九条 以依法取得农村集体经营性建设用地地上房屋等建筑物、构筑物抵押的，该房屋等建筑物、构筑物占用范围内的集体建设用地使用权同时抵押；以依法取得的集体建设用地使用权抵押的，地上房屋等建筑物、构筑物同时抵押。农村集体经营性建设用地使用权抵押，参照国有建设用地使用权抵押的相关规定执行。

　　第三十条 农村集体经营性建设用地使用权抵押人或其担保的债务人到期未能履行债务，抵押实现按抵押合同约定处理；抵押合同没有约定的，抵押权人应与抵押人协商决定。

　　抵押权人与抵押人协商一致的，可将抵押物折价以抵偿债务人所欠债务，或以公开交易方式转让抵押物所得价款受偿；协商不一致的，向人民法院提起诉讼。

　　以公开交易方式转让抵押物或由人民法院裁定拍卖抵押物的，按本细则向交易平台申请，委托办理集体土地使用权公开交易。

　　抵押权实现后，不得改变土地所有权性质。

　　第三十一条 农村集体经营性建设用地使用权转让、抵押合同双方，应当在转让、抵押合同签订后持相关材料，依照土地转让、抵押登记相关规定，向清远市不动产登记中心（清新大厅）申请办理转让、抵押登记。

　　因处分抵押物而取得农村集体经营性建设用地使用权和建筑物、构筑物等房屋所有权的，应当办理权属转移登记。抵押权因债务清偿或其他原因而消灭的，应当办理注销抵押登记。

　　第六章  收益管理

　　第三十二条 土地增值收益调节金是指在农村集体经营性建设用地入市环节，对土地产生的增值收益收取资金。农村集体经营性建设用地所有权人将土地使用权在一定年限内出让、出租、作价出资（入股）给土地使用者的，应向政府缴纳土地增值收益调节金。

　　第三十三条 农村集体经营性建设用地入市产生的土地增值收益调节金由国家税务总局清远市清新区税务局征收。清远市清新区财政局、清远市自然资源局清新分局、国家税务总局清远市清新区税务局根据各自权责做好土地增值收益调节金的管理和使用，并接受审计监督。

　　第三十四条 工业用途的集体经营性建设用地以出让、作价出资（入股）方式入市的，按入市成交价总额的35%缴纳土地增值收益调节金；以出租方式入市的，按入市成交价总额的30%缴纳土地增值收益调节金。

　　商业用途的集体经营性建设用地以出让、作价出资（入股）方式入市的，按入市成交价总额的40%缴纳土地增值收益调节金；以出租方式入市的，按入市成交价总额的35%缴纳土地增值收益调节金。

　　第三十五条 农村集体经营性建设用地使用权出让、出租、作价出资（入股）、转让和转租的，统一按国家税法有关规定依法缴纳相关税费。

　　第三十六条 土地增值收益调节金上缴地方国库，纳入财政一般公共财政预算，40%由区级统一安排使用，60%由所在镇安排使用。土地增值收益调节金统筹安排用于农村基础设施建设支出，周转垫付农村集体经营性建设用地土地开发、土地整理资金，农村环境整治以及对农村经济困难群众的社保补贴和特困救助等。

　　第三十七条 扣除由农民集体支付的土地增值收益调节金等税费、土地前期整理服务费用等成本支出后，农村集体经营性建设用地入市取得的收益，归农民集体全体成员所有，纳入农村集体财产监管平台统一管理，其中50%应存入银行专户，用于本集体经济组织成员的社会保障安排、土地开发整理及村庄公益性建设。

　　入市地块属新增农村集体经营性建设用地的，农转用税费等相关费用纳入土地前期整理服务费用，从入市收益中扣除。

　　农村集体经济组织应当根据有关规定和章程，制定收益分配方案，并依法履行民主决策程序，在农村集体经济组织内部进行公示公告。清远市清新区审计监察部门、清远市清新区农业农村局和镇人民政府对收益支出情况进行监督，严格规范土地收益的分配、使用和管理。

　　第七章  开发管理

　　第三十八条 土地使用权人应严格按照土地出让（出租）合同或作价出资（入股）协议，及土地开发监管协议约定的时限开、竣工，并向清远市自然资源局清新分局报备。土地所有权人或经授权委托的入市实施主体会同镇人民政府对土地开发监管协议约定的事项实施监管，如有违约应及时上报。

　　清远市自然资源局清新分局联合清远市清新区发展和改革局、清远市生态环境局清新分局、清远市清新区住房和城乡建设局、清远市清新区农业农村局、清远市清新区市场监督管理局依据职责对产业准入、开发投资、生态环境保护等要求实施部门联合监管，建立健全农村集体经营性建设用地开发利用监管制度。

　　第三十九条 土地使用权人应当严格按照国土空间规划（土地利用总体规划、城乡规划）确定的用途使用土地，严禁擅自改变规划条件。

　　土地使用权人擅自改变合同或协议确定的土地用途及容积率等规划条件，违法使用土地的，应按合同或协议约定承担违约责任，并由清远市自然资源局清新分局依法查处。

　　经原批准机关依法批准改变土地用途或规划条件的，应当重新签订合同或协议，或者签订变更、补充合同或协议。

　　改变土地用途和提高容积率的，土地使用权人应当委托具有地价评估资质的机构进行地价评估，按照新用途和原用途条件下的地价差额，或者新容积率和原容积率条件下的地价差额计算产生的土地增值收益。产生增值的，土地使用权人应当向农村集体经济组织补交土地有偿使用差价，并按规定补缴土地增值收益调节金及相关税费。

　　第四十条 因公共利益需要征收农村集体经营性建设用地的，可以依法实施征收，并对土地所有权人依法给予合理补偿，土地所有权人和土地使用权人应当服从。

　　土地所有权人因征收收回农村集体经营性建设用地使用权的，对土地使用权人的补偿依照土地出让（出租）合同或作价出资（入股）协议办理。法律、行政法规另有规定，从其规定。

　　第四十一条 土地使用权人未按照土地出让（出租）合同或作价出资（入股）协议约定的开发期限开发土地的，由土地所有权人会同清远市自然资源局清新分局参照《清远市闲置土地处置实施办法》的认定标准，认定是否属于闲置土地。对认定为闲置土地的，土地使用权人应根据合同规定，承担土地闲置责任。

　　清远市自然资源局清新分局应会同有关部门、各镇人民政府完善土地利用动态巡查监管机制，监督、督促土地使用权人按时进行开发建设。

　　第四十二条 土地使用期限届满，除因社会公共利益或集体公共利益需要收回该农村集体经营性建设用地使用权的情况外，土地使用权人需继续使用土地的，应按照约定时间向土地所有权人提交续期申请书，在同等条件下，原土地使用权人有优先续期权。经农村集体经济组织表决同意续期的，双方签订续期合同或协议，缴纳相关税费，并重新办理使用权登记手续。

　　届满土地使用权人未申请续期或申请续期未取得农村集体经济组织表决同意的，经区人民政府批准，农村集体经营性建设用地使用权由土地所有权人无偿收回，建筑物、构筑物等附着物按土地出让（出租）合同或作价出资（入股）协议的约定处置。法律法规另有规定的，从其规定。原土地使用权人依照规定办理土地使用权证注销登记。

　　第八章  附则

　　第四十三条 本细则由清远市自然资源局清新分局负责解释。

　　第四十四条 本细则自印发之日起30日后施行，有效期至2025年12月31日。本细则与新颁布上位法及政策不一致的，以新颁布的上位法及政策为准。

　　相关政策解读链接：《清远市清新区农村集体经营性建设用地入市实施细则》政策解读