一、起草背景及意义
（一）政策背景
2019年4月《中共中央国务院关于建立健全城乡融合发展体制机制和政策体系的意见》提出了建立健全城乡要素合理配置的体制机制的任务，实现城乡要素自由流动制度通道基本打通，建立集体经营性建设用地入市制度是城乡融合发展的任务要求。2020年1月正式施行的《中华人民共和国土地管理法》破除了多年来农村集体建设用地不能直接进入土地交易市场的法律障碍，提出允许农村集体经营性建设用地以出让、出租等方式交由单位或个人使用，是构建城乡统一建设用地市场的重大制度创新，从法律层面为集体经营性建设用地入市清障和授权。2021年4月广东省人民政府印发的《国家城乡融合发展试验区广东广清接合片区实施方案》提出了从建立农村集体建设用地整合开发机制和建立健全入市制度体系两方面实现建立农村集体经营性建设用地入市制度的试验任务。同时，清远市人民政府印发的《国家城乡融合发展试验区广清接合片区清远（片区）实施方案》中提出了建立农村集体经营性建设用地入市制度可从建立整治整合机制、健全入市流程和利益分配机制、建立入市全程监管体系、完善入市配套政策等方面实现。
清新区于2019年12月被确定为国家城乡融合发展试验区广东广清接合片区农村集体经营性建设用地入市试点地区之一。为规范清新区农村集体经营性建设用地入市，规范集体经营性建设用地市场秩序，根据相关法律法规及政策规定，结合我区实际，制定《清远市清新区农村集体经营性建设用地入市实施细则》（以下简称《实施细则》）。
（二）意义
清远市清新区当前大量农村集体建设用地已私下流转，且大多存在用地手续不完善、土地权属不清晰的问题，地上附着物未经合法报建手续，村集体和用地企业的利益得不到保障。实现农村集体建设用地入市，集体建设用地市场与国有土地市场同权同价，迫切要求建立健全农村集体经营性建设用地入市制度。建立集体经营性建设用地入市制度不仅有利于实现集体建设用保值增值，而且有利于促进土地资源在城乡间的自由流动、平等交换。
二、制定依据
1．《中华人民共和国土地管理法》（2019年修正）；
2．《中华人民共和国土地管理法实施条例》（中华人民共和国国务院令 第743号）；
3．《中华人民共和国城市房地产管理法》；
4．《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（中华人民共和国国务院令 第55号）
5．《中共中央国务院关于建立健全城乡融合发展体制机制和政策体系的意见》（中发〔2019〕12号）；
6．《不动产登记暂行条例》（国务院令第710号）；
7．《闲置土地处置办法》（中华人民共和国国土资源部令第53号）；
8．《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（中华人民共和国国务院令 第138号）；
9．《农村集体经营性建设用地土地增值收益调节金征收使用管理暂行办法》（财税〔2016〕41号）；
10．《国家城乡融合发展试验区改革方案》（发改规划〔2019〕1947号）；
11．《国家融合发展试验区广东广清接合片区实施方案》（粤府函〔2021〕76号）；
12．《国家城乡融合发展试验区广清接合片区清远（片区）实施方案》（清府函〔2021〕125号）；
13．《清远市（广清接合片区）集体经营性建设用地入市暂行办法》（清自然资规字〔2021〕2号）；
14．《清远市清新区规范性文件制定及管理办法》；
15．《清远市清新区农村集体资产资源公开交易管理制度》（征求意见稿）。
三、基本框架和主要内容
本《实施细则》分为八章，第一章总则主要对农村集体经营性建设用地及入市的概念做了界定，明确了入市主体、入市实施主体和相关责任部门；第二章提出入市应当符合的基本条件，并规定了三种入市途径；第三章规定入市方式、最高使用年限，以入市交易方式；第四章梳理了自入市申请至登记办证的整套入市程序；第五章规定了集体经营性建设用地使用权转让、转租和抵押的条件和要求，及相关登记；第六章确定了工业和商业用途的集体经营性建设用地入市应缴纳土地增值收益调节金的比例，及内部收益在区、镇的分配；第七章和第八章从签订土地开发监管协议、部门联合监管、用途管制、闲置处置和到期处置等几个方面实施开发监管全流程管理，以及本《实施细则》解释单位和有效期和施行期限。
清远市自然资源局清新分局
2022年10月8日
