《清远市清新区农村宅基地审批管理制度实施办法》的政策解读

　　一、起草背景以及必要性

　　宅基地是保障农民安居乐业和农村社会稳定的基础，为贯彻党和国家机构改革精神，深化“放管服”改革，进一步加强部门协作配合，切实保障农民合法权益，根据《中央农村工作领导小组办公室 农业农村部关于进一步加强农村宅基地管理的通知》（中农发[2019]11号）、《农业农村部 自然资源部关于规范农村宅基地审批管理的通知》（农经发[2019]6号）、《广东省农业农村厅 广东省自然资源厅关于规范农村宅基地审批管理的通知》（粤农农规[2020]3号）等文件要求，清远市清新区农业农村局、清远市自然资源局清新分局于2020年12月29日联合印发了《清远市清新区农业农村宅基地审批管理制度试行办法》（清新农农〔2020〕24号,清新部规2020005）。

　　《清新区农村宅基地审批管理制度试行办法》（清新农农〔2020〕24号,清新部规2020005）于2023年12月31日有效期届满。2023年9月份，我局根据《清远市清新区人民政府印发清远市清新区规范性文件制定及管理办法的通知》（清新府〔2014〕78号）等文件要求，对2020年12月29日印发的《试行办法》进行实施后评估，通过评估认为《试行办法》有必要修订后继续实施。

　　二、实施目标与政策意义

　　《清远市清新区农村宅基地审批管理制度实施办法》进一步完善建立健全宅基地分配、使用、流转和宅基地建设规划等管理制度，指导和督促基层开展工作。《实施办法》的修订将保障维护广大农民居住权益，推进美丽乡村建设和实施乡村振兴战略。

　　三、基本框架和主要内容解读

　　本办法主要包括以下九部分：

　　第一部分为总则，阐明了办法制定的目的和依据、宅基地审批管理过程中应当遵循护农民合法权益等基本原则、明确“宅基地”和“农村村民”的基础概念。

　　第二部分“工作职责”明确各级各部门审批管理职责，一是农业农村部门负责建立健全宅基地分配、使用、流转和宅基地违法用地查处等管理制度，完善宅基地用地标准，指导宅基地合理布局、闲置宅基地和闲置农房利用；组织开展农村宅基地现状和需求情况统计调查，及时将农民建房新增宅基地需求通报同级自然资源部门；参与编制国土空间规划和村庄规划。二是自然资源部门负责国土空间规划、土地利用计划和建房的相关规划许可等工作，在国土空间规划中统筹安排宅基地用地规模和布局，满足合理的宅基地需求，依法办理农用地转用审批等相关手续，指导镇人民政府核发乡村规划建设许可证。市不动产登记部门负责依法办理宅基地使用权及其地上房屋所有权的不动产登记。三是住房和城乡建设部门负责明确农村住房建设相关政策和技术规范，对农村住宅朝向、建筑风格和村庄风貌予以引导。依职责做好农村村民建房安全生产的监督指导工作。负责组织开展乡村建筑工匠培训等工作，引导乡村建筑风貌提升。四是镇人民政府负责组织编制村庄规划，履行属地责任和监管职责，负责宅基地审批和农村住宅的乡村建设规划许可证核发，优化审批流程，提高审批效率，加强事中事后监管，为农民提供便捷高效的服务。村级组织负责初步审核宅基地使用申请，开展宅基地日常监督。健全宅基地申请审核有关制度，确保宅基地分配使用公开、公平、公正。要完善宅基地民主管理程序，探索建立村级宅基地协管员制度。

　　要求农业农村部门、自然资源部门、住房和城乡建设部门协调开展工作，实现信息共享互通。公安、民政、生态环境、林业、交通运输、水利、城市管理综合执法等有关部门按照各自职责做好宅基地审批管理有关工作。

　　第三部分“规划与建设”规范宅基地及其地上住宅应符合的规划和建设要求。

　　明确宅基地地上房屋建筑标准，1.新批准宅基地的占地面积应当在120平方米以下，总建筑面积每户不得超过390平方米。2.房屋首层层高应当控制在4米以下，二层及以上每层层高控制3.6米以下；屋面女儿墙高度不得超过1.2米。3.房屋总楼层数应当控制在三层及以下。4.建筑高度计算方式为室外自然地坪计算至屋顶女儿墙顶（没有女儿墙的则到屋檐）。5.建筑外轮廓线不应超出宅基地范围线，宅基地红线外围为建设用地的，房屋装饰线、女儿墙压顶、窗台、屋顶檐口等可抛出外墙线，外抛宽度不得超过30厘米，外抛轮廓线投影不得超出建设用地范围。

　　要求建设住房应当应带图报建；村民在具有合法手续的已建住宅申请原址加建的，应当出具加建房屋安全鉴定报告

　　第四部分“申请条件”阐明了准予及不予申请宅基地的各种情形；

　　1.属于本集体经济组织成员的农村村民具有下列情形之一的，可以申请使用宅基地：依据本办法第十六条规定的“户”的标准，符合分户条件的；外来人口落户成为本集体经济组织成员，在本集体经济组织内没有宅基地的；因自然灾害或者政策性移民实施村庄规划、旧村改造，需要搬迁安置的；因改善住房条件、改造危旧房，需要在原址翻建、改建、扩建或者与本集体经济组织签订自行拆除旧宅退回原有宅基地协议后异址新建的；住房因国家建设项目被征收或者镇、村公共设施和公益事业建设被占用且未得到住房安置的；自愿退出宅基地向农村村民集中建房点集聚的；法律法规或者政策规定的其他情形。

　　2.有下列情形之一的，不予批准宅基地申请：

　　不符合“一户一宅”政策规定或者不具备本办法规定的分户条件的；不符合镇国土空间规划或者村庄规划的；将原有宅基地使用权或者住房转让、出租、赠与，以及将住房改为经营场所等非生活居住用途后，再次申请宅基地的；原有住房被依法征收已得到住房安置的；所申请的宅基地存在权属争议未经依法确权的；拟申请使用的宅基地位于地质灾害危险区的；申请异址新建住房，但拒绝与本集体经济组织签订退回原有宅基地协议的；有违法用地或者有违法住房建设行为未经处理的；法律法规或者政策规定的其他情形。

　　第五部分“审批程序”阐明了申请、审批宅基地的具体流程，农户以户为单位向农村集体经济组织提出书面申请，农村集体经济组织收到申请后，提交农村集体经济组织成员（代表）会议讨论审查通过后，报送镇人民政府有关部门联审联办并每月上报区农业农村、自然资源等部门备案。

　　第六部分“建设监管”阐明了各级各部门对宅基地上住宅建设过程的具体监管工作；各镇人民政府应推行农村宅基地和建房规划许可申请管理“五公开”制度，落实村庄规划、申请条件、审批程序、审批结果、投诉举报方式公开，广泛听取群众意见，自觉接受群众监督。镇人民政府应当及时组织农业农村、自然资源等有关部门实地核查，全面落实“三到场”要求。对农村住宅的安全隐患排查。

　　第七部分“流转与退出”阐明了宅基地盘活利用以及宅基地使用权转让、赠与、互换的具体情形；

　　第八部分“法律责任”阐明了农村村民与从事宅基地审批、管理的工作人员应当承担的法律责任；

　　第九部分“附则”阐明了本办法的解释主体、生效时间、有效期及有关规定。

　　三、制定或者修订的亮点

　　《实施办法》根据《清远市限额以下房屋市政工程建设管理工作指引》及《广东省城乡规划条例》进一步细化农村住宅的开工建设、竣工验收及产权登记的手续流程，明确要求农村住宅建成后向镇人民政府申请验收。验收完成后向不动产登记机关申请登记。明确村民在取得宅基地批准书和乡村建设规划许可证一年后尚未开工的应办理延期手续，延长期限不得超过六个月。

　　《实施办法》中继续沿用《试行办法》中“一户一宅”实施办法，在认定是否符合“一户一宅”的条件时，不以公安户籍登记作为判断“户”的依据。

　　五、其他应说明的情况

　　（一）关键词、专业术语诠释

　　1.农村村民，本办法所指农村村民，是指具有本农村集体经济组织成员身份的人员。

　　2.一户一宅，本办法在认定是否符合“一户一宅”的条件时，不以公安户籍登记作为判断“户”的依据。

　　3.宅基地，指农村村民经依法批准，用于建造住宅及附属设施的集体建设用地，包括住房、附属用房和庭院等用地。

　　（二）事项办理事项说明

　　1.宅基地申请。符合宅基地申请条件的农户，以户为单位向具有宅基地所有权的组级农村集体经济组织提出宅基地用地和《乡村建设规划许可证》核发的书面申请，需提交以下材料：1）《农村宅基地和建房（规划许可）申请表》；2）《农村宅基地使用承诺书》；3）户口簿和家庭成年成员身份证;4）拟建住房设计图及设计说明材料；5）用地红线图（2000国家大地坐标，比例尺为1:500或1:1000）。根据不同情况，申请人还应当提交以下材料：1）在原宅基地上翻建、改建、扩建的，应当提供原宅基地使用证明（若不符合土地利用总体规划或者现状地类的，需要提供房地一体确权后不动产权证）；2）分户建房的，应当提供本家庭成员共同签订的分户协议;3）异址新建住房的，应当提供与原宅基地所在的农村集体经济组织签订的退还原宅基地协议。

　　组级农村集体经济组织应当及时将农户的申请提交本集体经济组织成员（代表）会议，就申请人的建房申请主体资格和条件、申请理由、拟用地位置和面积、拟建住宅层高和面积等情况进行讨论，有条件的还可以现场再次征求相邻权利人的意见，并将以上情况在本集体经济组织范围内进行公示，公示时间不得少于五个工作日。村集体经济组织或村民委员会应当在收到申请后十个工作日内进行审核。公示无异议或异议不成立的，由村集体经济组织或村民委员会在《农村宅基地和建房（规划许可）申请表》签署意见，连同其他申请材料一并报送镇人民政府。

　　各镇人民政府在镇政务服务中心设立农村宅基地审批对外受理窗口，协调建立一个窗口对外受理、多部门内部联动运行的农村宅基地用地建房联审联办工作机制，在十五个工作日内对申请进行审批。镇人民政府根据各部门联审结果，对农村宅基地申请进行审批。符合要求的，应当在五个工作日内向申请人核发《农村宅基地批准书》和《乡村建设规划许可证》。不符合要求的，书面答复申请人并说明理由。

　　2.竣工验收。农户建房完工后，由建设方组织工程各方质量主体负责人进行工程竣工验收，各方质量主体形成一致竣工验收意见后，建设方应当向镇人民政府提出联合验收的书面申请（含联合测绘成果报告），镇人民政府应当在接到申请后的二十个工作日内组织本级农业农村、自然资源、城建等部门到场进行验收，实地检查农户是否按照批准面积、四至等要求使用宅基地，是否按照批准面积和规划要求建设住房。未按照批准面积、四至、层高、层数、设计图纸等进行建设的，不予验收通过。验收审核通过后，镇人民政府（街道办事处）应当出具《农村宅基地和建房（规划许可）验收意见表》，并告知通过验收的农户及时向区建设行政主管部门办理竣工验收备案手续，再向不动产登记部门申请办理不动产登记。

　　六、解读工作的组织实施

　　本解读材料与《实施办法》同步在区政府门户网站公开发布。

相关原文链接：关于印发《清远市清新区农村宅基地审批管理制度实施办法》的通知