清新部规2024004
各镇人民政府：
根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》、《中华人民共和国民法典》、《中华人民共和国城乡规划法》、《广东省土地管理条例》、《清远市村庄规划建设管理条例》，以及《中央农村工作领导小组办公室 农业农村部关于进一步加强农村宅基地管理的通知》（中农发〔2019〕11号）、《农业农村部关于积极稳妥开展农村闲置宅基地和闲置住宅盘活利用工作的通知》（农经发〔2019〕4号）、《农业农村部 自然资源部关于规范农村宅基地审批管理的通知》（农经发〔2019〕6号）、《广东省农业农村厅 广东省自然资源厅关于规范农村宅基地审批管理的通知》（粤农农规〔2020〕3号）等文件精神，结合《清远市清新区农村宅基地审批管理制度试行办法》（下称《试行办法》）实施以来各镇各单位的反馈意见和我区农村宅基地和农村住房建设管理工作实际情况，对《试行办法》进行修订。现将修订后形成的《清远市清新区农村宅基地审批管理制度实施办法》印发给你们，请认真贯彻执行。执行中遇到的问题，请径向清远市清新区农业农村局、清远市自然资源局清新分局、清远市清新区住房和城乡建设局反映。
附件：《清远市清新区农村宅基地审批管理制度实施办法》
清远市清新区农业农村局 清远市自然资源局清新分局
清远市清新区住房和城乡建设局
2024年7月17日
清远市清新区农村宅基地审批管理制度实施办法
第一章 总则
第一条 为满足本区农村村民基本居住需求，规范宅基地审批管理，依据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》、《中华人民共和国民法典》、《中华人民共和国城乡规划法》、《广东省土地管理条例》、《清远市村庄规划建设管理条例》，以及《中央农村工作领导小组办公室 农业农村部关于进一步加强农村宅基地管理的通知》（中农发〔2019〕11号）、《农业农村部关于积极稳妥开展农村闲置宅基地和闲置住宅盘活利用工作的通知》（农经发〔2019〕4号）、《农业农村部 自然资源部关于规范农村宅基地审批管理的通知》（农经发〔2019〕6号）、《广东省农业农村厅 广东省自然资源厅关于规范农村宅基地审批管理的通知》（粤农农规〔2020〕3号）等文件精神，结合我区实际，制定本办法。
第二条 宅基地审批、管理过程，应当遵循保护农民合法权益、一户一宅、集约节约用地、尊重历史的原则。
第三条 本办法适用于本区农村宅基地的审批、建设、管理全过程。
第四条 本办法所指宅基地，是指农村村民经依法批准，用于建造住宅及附属设施的集体建设用地，包括住房、附属用房和庭院等用地。
本办法所指农村村民，是指具有本农村集体经济组织成员身份的人员。
第二章 工作职责
第五条农业农村部门负责建立健全宅基地分配、使用、流转和宅基地违法用地查处等管理制度，完善宅基地用地标准，指导宅基地合理布局、闲置宅基地和闲置农房利用；组织开展农村宅基地现状和需求情况统计调查，及时将农民建房新增宅基地需求通报同级自然资源部门；参与编制国土空间规划和村庄规划。
第六条 自然资源部门负责国土空间规划、土地利用计划和建房的相关规划许可等工作，在国土空间规划中统筹安排宅基地用地规模和布局，满足合理的宅基地需求，依法办理农用地转用审批等相关手续，指导镇人民政府核发乡村规划建设许可证。
第七条住房和城乡建设部门负责明确农村住房建设相关政策和技术规范，对农村住宅朝向、建筑风格和村庄风貌予以引导。依职责做好农村村民建房安全生产的监督指导工作。负责组织开展乡村建筑工匠培训等工作，引导乡村建筑风貌提升。
第八条市不动产登记部门负责依法办理宅基地使用权及其地上房屋所有权的不动产登记。
第九条镇人民政府负责组织编制村庄规划，履行属地责任和监管职责，负责宅基地审批和农村住宅的乡村建设规划许可证核发，优化审批流程，提高审批效率，加强事中事后监管，为农民提供便捷高效的服务。
第十条村级组织负责初步审核宅基地使用申请，开展宅基地日常监督。健全宅基地申请审核有关制度，确保宅基地分配使用公开、公平、公正。要完善宅基地民主管理程序，探索建立村级宅基地协管员制度。
第十一条农业农村部门、自然资源部门、住房和城乡建设部门应当建立部门协调机制，实现国土空间规划、村庄规划、宅基地用地规模指标、农村地籍调查数据、宅基地确权登记颁证、农房建设等资源信息共享互通。
公安、民政、生态环境、林业、交通运输、水利、城市管理综合执法等有关部门应该按照各自职责做好宅基地审批管理有关工作。
第三章 规划与建设
第十二条 农村村民建造住宅应当符合镇国土空间规划和村庄规划，且不属于规划撤并的村庄范围。充分利用存量建设用地、原有宅基地和其他未利用地。
严控占用耕地、林地，严禁占用永久基本农田。
新建农村村民住宅选新址时，应避开易发生山体滑坡、地质条件复杂等危险地段。
第十三条宅基地地上房屋建筑标准：
（一）新批准宅基地的占地面积应当在120平方米以下，总建筑面积每户不得超过390平方米。
（二）房屋首层层高应当控制在4米以下，二层及以上每层层高控制3.6米以下；屋面女儿墙高度不得超过1.2米。
（三）房屋总楼层数应当控制在三层及以下。
（四）平屋顶建筑高度计算方式为室外设计地坪计算至屋顶女儿墙顶点（没有女儿墙的则到屋面檐口顶点）。更多屋顶形式建筑高度的计算方式详见《民用建筑通用规范》GB 55031-2022。
（五）建筑外轮廓线不应超出宅基地范围线，宅基地红线外围为建设用地的，房屋装饰线、女儿墙压顶、窗台、屋顶檐口等可抛出外墙线，外抛宽度不得超过30厘米，外抛轮廓线投影不得超出建设用地范围。
同时须将上述占地面积、层数、建筑面积、建筑高度以及设计方案一并纳入公示内容。
建筑屋顶上出屋面的楼梯间可不计入建筑层数。
第十四条村民建设住宅，应当严格按照《乡村建设规划许可证》规定的宅基地范围、面积、规划层数、高度等进行施工。
村民建设住宅，应带图报建。建筑一层建筑物的需持四至宗地图及平面图报建；建设二层（含二层）以上建筑物的，应当由具有相应设计资质的单位进行设计或者选用自然资源主管部门、住房和城乡建设主管部门及镇政府提供的通用设计、标准设计。
村民建设住宅，鼓励选择建筑技能培训合格并取得培训证明的农村建筑工匠或者有资质的建筑施工企业施工，并签订书面施工合同，明确双方权利和义务，约定住房保修期限和责任。
鼓励村民根据住房和城乡建设主管部门提供的民居设计图集，采用优秀传统建筑工艺，或者使用绿色节能新技术、新材料、新结构进行住房建设。
房屋设计方案图纸作为《乡村建设规划许可证》附图，作为验收内容组成部分。
鼓励为施工人员购买建筑施工意外伤害保险。
第十五条村民申请原址重建住宅的，应当按照新申请农村宅基地的程序和标准要求申请办理《乡村建设规划许可证》和《农村宅基地批准书》。
村民在具有合法手续的已建住宅申请原址加建的，应当出具加建房屋安全鉴定报告，并按照新申请农村宅基地的程序和标准要求申请办理《乡村建设规划许可证》和《农村宅基地批准书》。加建后的住宅总层数应当控制在三层及以下，加建每层的高度不得超过三点六米。同时须将上述占地面积、层数、建筑面积、建筑高度等一并纳入公示内容。
镇人民政府和村民委员会、农村集体经济组织应当充分考虑村民原址重建位置的道路出入、通风采光等村庄规划要求，可适当调整住宅建设界址。
第四章 申请条件
第十六条在认定是否符合“一户一宅”的条件时，不以公安户籍登记作为判断“户”的依据。
符合下列情形之一的，可认定为“一户”：
（一）已依法登记结婚或者本户中有两名以上已达法定婚龄的未婚子女需要分户，原有宅基地不能安置的;
（二）法律法规另有规定的。
第十七条属于本集体经济组织成员的农村村民具有下列情形之一的，可以申请使用宅基地：
（一）依据本办法第十六条规定的“户”的标准，符合分户条件的；
（二）外来人口落户成为本集体经济组织成员，在本集体经济组织内没有宅基地的；
（三）因自然灾害或者政策性移民实施村庄规划、旧村改造，需要搬迁安置的；
（四）因改善住房条件、改造危旧房，需要在原址翻建、改建、扩建或者与本集体经济组织签订自行拆除旧宅退回原有宅基地协议后异址新建的；
（五）住房因国家建设项目被征收或者镇、村公共设施和公益事业建设被占用且未得到住房安置的；
（六）自愿退出宅基地向农村村民集中建房点集聚的；
（七）法律法规或者政策规定的其他情形。
第十八条有下列情形之一的，不予批准宅基地申请：
（一）不符合“一户一宅”政策规定或者不具备本办法规定的分户条件的；
（二）不符合镇国土空间规划或者村庄规划的；
（三）将原有宅基地使用权或者住房转让、出租、赠与，以及将住房改为经营场所等非生活居住用途后，再次申请宅基地的；
（四）原有住房被依法征收已得到住房安置的；
（五）所申请的宅基地存在权属争议未经依法确权的；
（六）拟申请使用的宅基地位于地质灾害危险区的；
（七）申请异址新建住房，但拒绝与本集体经济组织签订退回原有宅基地协议的；
（八）有违法用地或者有违法住房建设行为未经处理的；
（九）法律法规或者政策规定的其他情形。
第五章 审批程序
第十九条 农户申请宅基地，按照“个人申请、村级审核、镇级审批”的程序办理。
第二十条 符合宅基地申请条件的农户，以户为单位向具有宅基地所有权的组级农村集体经济组织提出宅基地用地和《乡村建设规划许可证》核发的书面申请，需提交以下材料：
（一）《农村宅基地和建房（规划许可）申请表》；
（二）《农村宅基地使用承诺书》；
（三）户口簿和家庭成年成员身份证;
（四）拟建住房设计图及设计说明材料；
（五）用地红线图（2000国家大地坐标，比例尺为1:500或1:1000）。
根据不同情况，申请人还应当提交以下材料：
（一）在原宅基地上翻建、改建、扩建的，应当提供原宅基地使用证明（若不符合土地利用总体规划或者现状地类的，需要提供房地一体确权后不动产权证）；
（二）分户建房的，应当提供本家庭成员共同签订的分户协议;
（三）异址新建住房的，应当提供与原宅基地所在的农村集体经济组织签订的退还原宅基地协议。
第二十一条 组级农村集体经济组织应当及时将农户的申请提交本集体经济组织成员（代表）会议，就申请人的建房申请主体资格和条件、申请理由、拟用地位置和面积、拟建住宅层高和面积等情况进行讨论，有条件的还可以现场再次征求相邻权利人的意见，并将以上情况在本集体经济组织范围内进行公示，公示时间不得少于五个工作日。
公示无异议或者异议不成立的，组级农村集体经济组织将农户的申请材料，以及本集体经济组织成员（代表）会议记录、公示情况等材料交村集体经济组织或村民委员会审查。
没有组级集体经济组织的，农户向村民小组提出申请，依照上述程序办理。
第二十二条 村集体经济组织或村民委员会应当在收到申请后十个工作日内进行审核，重点审查提交的材料是否真实有效、申请对象的资格条件是否符合规定要求、拟用地建房是否符合村庄规划、是否征求了用地建房相邻权利人意见、拟建住房外观风貌是否符合要求等。
审核通过的，由村集体经济组织或村民委员会在《农村宅基地和建房（规划许可）申请表》签署意见，同相关材料一并报送镇人民政府。
审核不通过的，应当告知申请人理由或者一次性告知需补齐、更正的申请材料。
第二十三条 没有分设村民小组或宅基地和建房申请等事项已由村集体经济组织或村民委员会办理的，农户直接向村集体经济组织或村民委员会提出申请，经村民代表会议讨论通过并在本集体经济组织范围内进行公示，公示期不得少于五个工作日。
公示无异议或异议不成立的，由村集体经济组织或村民委员会在《农村宅基地和建房（规划许可）申请表》签署意见，连同其他申请材料一并报送镇人民政府。
第二十四条 各镇人民政府在镇政务服务中心设立农村宅基地审批对外受理窗口，协调建立一个窗口对外受理、多部门内部联动运行的农村宅基地用地建房联审联办工作机制，在十五个工作日内对申请进行审批。
（一）镇人民政府应当集中受理各村集体经济组织或村民委员会提交的资料，并对申请人是否符合申请条件、拟用地是否符合宅基地合理布局要求和面积标准、宅基地和建房（规划许可）申请是否经过村组审核公示等进行审查。
（二）镇人民政府应当对用地建房是否符合镇国土空间总体规划和村庄规划、用途管制要求、规划报建要求等进行审查。对符合要求的，由镇人民政府核发《乡村建设规划许可证》；对涉及占用农用地的，应在办理农用地转用审批手续后，再由镇人民政府核发《乡村建设规划许可证》。
（三）对涉及林业、水利、电力、生态环境等部门的要及时征求意见，镇农业农村部门综合各部门意见提出审批建议。
第二十五条 镇人民政府根据各部门联审结果，对农村宅基地申请进行审批。符合要求的，应当在五个工作日内向申请人核发《农村宅基地批准书》和《乡村建设规划许可证》。不符合要求的，书面答复申请人并说明理由。
第二十六条对于符合本办法规定的申请宅基地的相关条件，但因三调数据变更造成地类变更为非建设用地的，可通过办理农用地和未利用地转用完善用地手续。由各镇人民政府负责收集本辖区内符合申报条件的需办理农用地和未利用地转用手续的用地清单并进行初步审查，每季度一次将符合条件的清单报送清远市自然资源局清新分局统筹安排；区土地储备中心负责分批次开展用地报批组卷工作，上报材料至清远市自然资源局清新分局进行实质性审查，待审查通过后由清远市自然资源局清新分局将用地报批材料形成议题上报清远市清新区建设用地审批（审核）委员会审议，待会议审议通过后，由清新区人民政府代清远市人民政府出具批复并报送清远市自然资源局，由清远市自然资源局上报广东省自然资源厅进行批复备案，完成用地批复备案后方可由各镇人民政府开展农村宅基地用地建房审批工作。
第二十七条村民在取得宅基地批准书和乡村建设规划许可证要及时开工建设，工程开工前到镇人民政府城建部门办理建设信息报备手续；一年后尚未开工的，应当在到期前三十日内向镇人民政府申请办理延期手续，延长期限不得超过六个月。
未办理延期手续或者办理延期手续后逾期仍未开工建设的，《农村宅基地批准书》和《乡村建设规划许可证》自行失效。
村民应承诺建房时限并在承诺期限内建成，建成后向镇人民政府申请验收。验收完成后向不动产登记机关申请登记。
第二十八条 各镇人民政府应当建立宅基地审批管理台账，审批资料应当由镇级档案部门永久归档留存。
审批情况应当于每月3日前报区农业农村、自然资源、住房和城乡建设等部门备案。
第六章 建设监管
第二十九条 各镇人民政府应推行农村宅基地和建房规划许可申请管理“五公开”制度，落实村庄规划、申请条件、审批程序、审批结果、投诉举报方式公开，广泛听取群众意见，自觉接受群众监督。
第三十条 镇人民政府应当及时组织农业农村、自然资源等有关部门实地核查，全面落实“三到场”要求。
（一）申请审查到场。收到宅基地和建房（规划许可）申请后，镇人民政府应当及时组织农业农村、自然资源部门实地审查农户是否符合申请条件、拟用地是否符合规划和地类等。
（二）批准后丈量批放到场。经批准用地建房的农户，应当在开工前向镇人民政府或授权的牵头部门申请划定宅基地用地范围，镇人民政府及时组织农业农村、自然资源等部门到现场进行开工查验，实地丈量批放宅基地，确定建房位置，符合要求的，方可开工建设。
（三）建成后核查验收到场。农户建房完工后，由建设方组织工程各方质量主体负责人进行工程竣工验收，各方质量主体形成一致竣工验收意见后，建设方应当向镇人民政府提出联合验收的书面申请（含联合测绘成果报告），镇人民政府应当在接到申请后的二十个工作日内组织本级农业农村、自然资源、城建等部门到场进行验收，实地检查农户是否按照批准面积、四至等要求使用宅基地，是否按照批准面积和规划要求建设住房。未按照批准面积、四至、层高、层数、设计图纸等进行建设的，不予验收通过。验收审核通过后，镇人民政府（街道办事处）应当出具《农村宅基地和建房（规划许可）验收意见表》，并告知通过验收的农户及时向区建设行政主管部门办理竣工验收备案手续，再向不动产登记部门申请办理不动产登记。
原址重建或改扩建的农村住宅竣工验收合格的，可依法向不动产登记部门申请办理不动产登记，并注销原房屋的不动产权属证书。
建筑面积验收的合理误差不得超过建筑面积的3%。
各层层高的合理误差不得超过规划层高的1%。
第三十一条镇人民政府应加强农村住房建设施工质量和安全的监督管理，会同村级组织开展工程质量、施工安全巡查，现场检查是否按照设计图纸等内容建设住房、是否落实安全防护措施等内容，形成检查记录，并提供咨询服务和技术指导。
第三十二条 农村住宅竣工验收后，村民应当按照农村住宅安全使用要求进行使用和维护、维修住宅，出现安全隐患的主动加固整治。
农村住宅装修、改造不得破坏建筑主体和承重结构。必要时，需要委托专业单位采取加固措施并进行安全鉴定，确保安全。
镇人民政府应当加强对农村住宅的安全隐患排查，发现安全隐患的，应通知村民委员会、农村集体经济组织（村民小组）及住宅所有权人、使用权人。
第三十三条与本集体经济组织签订退回原有宅基地协议申请新建住房的，新建住房竣工后一年内应当退还原有宅基地。
第三十四条 各镇人民政府要依法组织开展农村宅基地建房动态巡查机制，及时发现、查处涉及宅基地使用和建房规划的各类违法违规行为。
第七章 流转与退出
第三十五条 鼓励村集体和农民盘活利用闲置宅基地和闲置住宅，通过自主经营、合作经营、委托经营等方式，依法依规发展农家乐、民宿、乡村旅游等项目。
第三十六条 同一集体经济组织的成员同时具备下列条件的，可以通过转让、赠与、互换等方式在同一集体经济组织内部流转宅基地：
（一）符合市、区、镇国土空间规划和村庄规划以及相关专项规划、用途管制要求；
（二）宅基地使用权权属清晰无争议；
（三）受让方、受赠方符合宅基地申请条件，互换双方符合一户一宅规定；
（四）法律法规规定的其他条件。
通过转让、赠与、互换等方式流转宅基地的，双方当事人签订书面协议，并经农村集体经济组织同意。
第三十七条 严禁城镇居民购买宅基地及其地上住宅。
第三十八条 有下列情形之一的，经村民会议或者村民代表会议通过后，并报原批准用地的人民政府批准，拥有宅基地所有权的集体经济组织可以收回宅基地使用权:
（一）建设公共设施和公益事业需要使用土地的；
（二）违反批准用途，经催告在合理期限内仍未改正的；
（三）因相关批准、许可文件失效，或者迁移等停止使用宅基地的；
（四）法律法规规定的其他情形。
依照前款第（一）项规定收回宅基地使用权的，应当对原宅基地使用权人给予适当补偿。
第三十九条 对进城落户的农村村民，各农村集体经济组织可探索通过多种方式鼓励其自愿有偿退出宅基地。
第八章 法律责任
第四十条《中华人民共和国土地管理法》第七十八条规定的行政处罚权，以及与该行政处罚相关的行政检查、行政强制措施权，调整由镇人民政府行使，跨行政区域的案件和区人民政府及其行政主管部门认为影响较大的案件除外。
区农业农村、自然资源部门应当加强对镇人民政府行政执法工作的指导。
第四十一条 农村村民未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地建住宅的，由镇人民政府责令退还非法占用的土地，限期拆除在非法占用的土地上新建的住宅。
超过本办法第十三条规定的宅基地面积标准的，多占的土地按照非法占用土地论处。
第四十二条 农村村民异址新建住宅，未在本办法第三十三条规定的期限内退还原宅基地的，由镇人民政府责令退还原宅基地。
第四十三条 从事宅基地审批、管理的工作人员，工作不力、玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第九章 附则
第四十四条 本办法由清远市清新区农业农村局、清远市自然资源局清新分局、清远市清新区住房和城乡建设局负责解释。
第四十五条 本办法自2024年8月26日起实施，有效期至2027年 8月25日。本办法实施后，国家、省、市就农村宅基地审批管理制度出台相应的法律法规或相关政策文件，且与本办法有冲突的，从其规定。
附件：1.农村宅基地和建房（规划许可）申请表
2.农村宅基地使用承诺书
3.农村宅基地和建房（规划许可）公示表（供参考）
4.村民小组同意申请宅基地建房决议表（供参考）
5.农村宅基地和建房（规划许可）审批表
6.乡村建设规划许可证
7.农村宅基地批准书
8.农村宅基地建房延期申请表
9.农村宅基地和建房（规划许可）验收意见表
10.宅基地建房相邻权利人意见书
11.建新退旧协议书
12.限额以下工程开工建设信息备案申请表（供参考）
13.限额以下工程开工建设信息备案证明（供参考）
14.限额以下工程竣工验收表（供参考）
15.限额以下工程验收备案告知书（供参考）
16.农村宅基地使用权及房屋所有权首次登记收件清单（供参考）
相关政策解读链接：《清远市清新区农村宅基地审批管理制度实施办法》的政策解读
